如何建造一个额外的房间

在所有的家庭装修项目中,没有一个项目比建造一个完整的加建房间更复杂或更昂贵,它通过挖掘和安装地基来改变房屋的实际平面图,然后构筑和完成一个新的生活空间。全国房地产经纪人协会指出,根据房间的大小和用途,增加一个房间的费用可能高达9万美元。在某些情况下,这可能与房屋的原始成本一样多,甚至更多。尽管这样的项目规模巨大,但增建房间还是受到高度重视,因为没有其他项目有这样的潜力来改善你的房子的居住性和房地产价值。

但是,加建房间几乎总是总承包商和/或各种分包商的工作,房主自己处理这项工作的情况非常罕见。完成加建房间所需的技能包括非常广泛的能力,几乎没有人–即使是熟练的商人–能够自己做这一切。

然而,这并不意味着业主可以放手不管。恰恰相反,房主需要参与整个过程的每一步,以做出明智的决定,并确保工作符合他们的期望。如果你接受自己管理项目的挑战,了解这些步骤将有助于你安排和监督所有将为你的项目工作的各种分包商的工作。作为房主,你可以选择自己解决整个项目的某些方面,如做最后的木工工作或刷墙。

无论你的参与程度如何,将工作视为一个单一的大型项目,以了解承包商如何工作,有效地评估和监督他们的活动,并计划自己的参与。

在你开始之前

具体的建筑材料和使用的工具因项目而异,但一般来说,房屋扩建包括大多数(如果不是全部)建造新房所需的相同要素。在建造一个大的房间时,可能会用到几十种材料和工具,从主要的挖掘设备和混凝土工具到用于对木制品和橱柜进行修饰的着色剂和清漆。

很少有建筑行业的专业人士拥有所有的工具或拥有完成一个大型房间扩建所需的所有技能,因此,由总承包商(GC)监督工作是非常普遍的,他将对你的工作进行招标,然后监督并支付各种专业分包商,以完成项目的商定规格。虽然有可能自己计划一个项目,雇用和监督分包商,但这是一项艰巨的任务,许多房主最终都感到遗憾。如果你雇用一个总承包商,你的房间加建可能会更顺利地进行。

准备好你的房间扩建项目需要大量的时间。虽然在熟练的承包商手中,实际的劳动时间可能只需要两到四个星期的八小时工作时间,但在项目等待检查员或下一个分包商到来时,各阶段之间通常会有大量的停工时间。一个在春末开始的大型房间扩建工程,在秋天的某个时候完工是很常见的。所需时间主要取决于你所在地区的劳动力供应情况。

确定预算和范围

成功的加建房项目首先要进行大量的研究,并准确确定工程的大小和规模。 加建房屋就像建造房屋一样,它涉及到设计、预算、申请许可证、雇用承包商和分包商,以及从头开始建造结构。

重要的是,要为所涉及的工作做好准备,并对你的预算持现实态度。虽然有些房主报告说,为一个完整的、多房间的房屋扩建支付了5万至7.5万美元,但更现实的数字可能是在6位数以下。但是,为创造一个宽敞的新厨房而进行的重大改造可以将成本推到25万美元的范围。

确保资金

很少有房主能以现金支付整个房间的增建费用。 因此,需要贷款或信贷额度。这通常涉及到获得房屋净值贷款,第二抵押贷款,或基于房屋净值的信贷额度–即房屋的当前房地产价值减去任何未偿还的抵押贷款或贷款余额。

银行和其他贷款人通常不愿意贷款给那些仍然欠着房屋评估价值80%-85%或更多的房主,尽管这不是一个硬性规定。

如果房主确实有资格获得第二抵押贷款或房屋净值贷款,银行通常会提供不超过房屋净值的85%的贷款。例如,如果你的房子被评估为500,0元,你的抵押贷款余额为250,0元,许多银行将愿意向你额外贷款212,0元(250,0元的85%),以完成一个主要的房间扩建,如果它有可能为你的房子增加相当大的价值。当然,能否获得贷款取决于房主是否有良好的信用状况。

如果你没有资格获得银行贷款,还有其他方法来保证贷款融资,例如用退休基金或人寿保险单的价值来借款。不过,这种借贷应该在咨询财务顾问后谨慎进行。

选择一个总承包商

大多数人认为最好是雇用一个总承包商(GC)来完成加建房间的工作。总承包商可能有一个受薪的一般木匠的工作人员,执行大部分的工作,但他们也与各种专业分包商合作,这些分包商将被雇用从事具体的工作,如管道,电线和HVAC工作。你将以商定的分期付款方式直接支付给GC,而GC将反过来支付并监督他自己的雇员和为你的项目工作的各种分包商。

一切都取决于找到一个可以合作的好承包商,所以要慢慢挑选GC。从邻居、朋友或亲戚那里获得推荐。如果他们不能推荐一个承包商,请丢掉你的羞涩,去敲那些最近完成了增建的房子的门。

承包商的重要性怎么估计都不为过。对大多数人来说,除非你有专业的经验和充足的时间,否则这项工作对你来说太大,你自己无法管理。你与潜在的承包商的第一次会议应该讨论项目的规模,承包商的时间框架,一般的设计问题,以及节约成本的策略。 

在早期规划过程中,不要害怕询问承包商有关控制成本的方案。承包商在项目中的利润通常是总价的10%到20%,所以你有权利进行积极的谈判。这时,你可以同意自己解决一些收尾工作,以换取一个折扣价。

你和总承包商应该在工作开始前签署一份合同协议,包括付款时间表。关于如何安排付款,并没有硬性的规定。如果总承包商坚持要求超过50%的预付款,这通常被视为一个警告信号。事实上,一些地区的法律禁止承包商要求超过合同总额1/3的首付款。一个想要大部分预付款的承包商在财务上可能是不稳定的。

更常见的情况是,根据重要的完工里程碑,分两期或三期付款。但重要的是,允许你扣留大量的费用(10%至25%),直到你对项目进行最后的考察,以验证你的满意度。

与建筑师合作(适当的时候)

虽然有些承包商可以设计你的扩建工程,或者可以根据库存的建筑计划工作,但在许多情况下,最好是雇用一个建筑师。与承包商推荐的建筑师合作有一定的价值,因为这样可以确保双方都熟悉对方。然而,如果你正在考虑这种安排,一定要进行尽职调查,确保建筑师是合格的,而不仅仅是GC的朋友。

在寻找承包商时,你可能会看到设计-建造承包商这个词。设计-建造承包商已经存在了很多年,而且很普遍。基本上,设计-建造承包商与建筑承包商是一样的,但他们放弃了使用建筑公司。设计-建造承包商不一定雇用建筑师,而是可能依靠内部设计师来创建计划。

虽然设计-建造承包商宣传自己是一站式服务,但雇用这种类型的承包商有优点和缺点。一些设计-建造承包商非常有能力,而另一些则可能是粗制滥造。如果你正在考虑雇用一个设计-建造承包商,仔细研究他们过去为几个客户所做的工作。

获得许可并准备好场地

你的承包商将获得许可证,并被要求将批准的许可证张贴在你的财产的一个明显位置。一个工作人员会来放下一个移动厕所,也许会挂上一个广告牌,向世界表明正在建造你的额外的公司。

为了准备场地,大型推土机可能会来到现场,将场地剥离成平整的裸土。障碍物将被移除,甚至可能是一些树木(如果你的社区允许)。栅栏将被暂时拆除,以使重型设备能够进入现场。

不要为你的财产的这种看似激烈的变化而烦恼。这种推土工作将使施工更加顺利,最后的步骤通常涉及额外的推土和轮廓,以恢复景观的外观。

建造地基

大多数房间的增建都有一个完整的基础,就像一个新房子一样。根据计划,工作人员将开始浇筑混凝土板或开挖爬行空间或地下室,然后浇筑混凝土基座和基础墙。

地基工程一般是由总承包商雇用的专业承包商完成的–通常是进行早期场地准备的同一个团队。地基的挖掘、浇筑和固化可能需要几天的时间,然后才能让装潢人员开始工作。

构建结构

地基混凝土一经固化,地板、墙壁和屋顶就会被装上框架。当一个大型的、有经验的团队进行工作时,这可能会以惊人的速度发生。有一天,你下班回家,发现整个框架构件的骨架已经出现。

有些项目是 “棍子搭起来的”,构架人员在铺设护墙板之前,将地板平台、螺柱墙和屋顶椽子一块一块地搭起来。在其他情况下,某些元素是在现场以外的地方建造的,然后用卡车运来,大块地竖起来。例如,现在常见的是,屋顶桁架在现场外建造,然后用起重机吊装到位。不过,在其他情况下,即使是有框架的墙体也是在现场外制造的,这可以使结构框架进行得相当快。

结构框架通常是由总承包商的长期在编木匠团队完成的,但木匠也是常见的,他们是按需雇佣的独立工人。

搭架工作发生得相当快,通常在一两天内完成,因为迫切需要为结构加装防护罩,以避开天气。

添加护套和屋顶

墙板和屋顶板,然后是房屋包层、屋顶纸和瓦片,很快就完成了框架工作。其目的是为结构提供良好的防风雨措施,并允许施工人员在遮蔽处继续工作。墙体和屋顶覆层通常由做基本框架的同一组人员安装,但瓦片和其他屋顶材料通常由专业分包商完成。

在今天的建筑中,墙体通常用OSB(定向刨花板)板覆盖,然后用玻璃纤维薄膜覆盖,称为房屋包装。对于屋顶的装饰,更常见的是使用胶合板,尽管有时也会使用OSB和其他材料。

屋顶几乎立即被覆盖上瓦片或另一种饰面的屋面材料。这与门窗的安装一起,保护结构不受雨水的影响,并允许内部工作以一种更悠闲的方式完成。

随着屋面工程的完成,项目似乎在快速推进,尽管接下来的工作往往需要相当多的时间。

安装窗户和门

新的门窗是在屋顶之后安装的,或者有时同时安装。这将使结构更加牢固,并为后续工作保持风雨不透。建筑专家将这一阶段后的建筑描述为 “干燥”,这意味着内部被保护起来,不受外界影响。

加建房间的门窗通常是从制造商那里订购的库存元件。他们很容易由普通木匠安装。

电气、管道和暖通空调的粗加工

关键的服务,如电气、管道和供暖/制冷是 “粗加工 “的,这意味着幕后的元素,如管道、电线和管道系统的安装,而墙壁、地板和天花板仍处于原始框架状态,框架构件暴露在外。

当这些分包商–电工、水管工和暖通空调技术员–进场时,项目的进度似乎会慢下来,这很正常,但这些行业的工作往往相当迅速,往往在一两天内就完成了工作。真正的障碍往往与等待城市检查员检查和批准工作有关。这些系统需要被检查和批准,然后才能在墙壁、地板和天花板上做任何其他工作。

添加绝缘材料和干墙

在机械检查完成后,增加绝缘材料和干墙,该项目开始看起来像一个真正的结构。隔热材料可以是一种或多种不同的类型,从标准的玻璃纤维棒到喷涂泡沫到吹塑纤维素。干墙是一个多阶段的过程:悬挂板材,用湿的干墙化合物 “涂抹 “接缝,让该化合物干燥,然后打磨接缝处。 

隔热材料和干墙有时由一般的框架木匠安装,但也可以由专门从事这项工作的分包商完成。如果他们工作稳定,工人们将在短短几天内完成绝缘和干墙的安装。

完成室内装修

下一步是地板和橱柜的安装,以及天花板和墙壁的油漆。任何一项任务都可以先进行,而顺序往往是由时间表决定的。油漆承包商在安装完地板后,有丰富的油漆经验,但墙面油漆后,装饰工作更容易安装。在小型项目中,油漆和地板通常由成品木匠完成,但大型项目可能需要地板和油漆分包商。

室内通道门、底板、门窗装饰、冠饰和其他装饰的安装通常由专门从事这项工作的精装修木匠完成,尽管一些普通木匠在粗制框架和精装修工作方面同样熟练。

进行夹具连接

在项目接近尾声时,水管工、电工和暖通空调技术人员会回来完成水管装置、灯具、墙壁开关和插座以及暖通空调设备的安装和最后连接。其中一些工作可能与室内装修工作同时进行。

在这个阶段,延迟是很常见的,因为这些机械系统分包商的需求很旺盛。许多地方的建筑法规要求有执照的分包商来完成这项工作,但如果允许的话,总承包商可以让自己的员工完成大部分的最后连接工作。

完成景观设计

随着房屋内部装修的接近尾声,为了方便进入工地而被连根拔起的景观现在已经修复。挖土设备可能会回来回填地基周围,平整和勾勒院子的轮廓,景观承包商可能会来种植树木和灌木,恢复草坪。

虽然土方工程通常是在总承包商的监督下进行的,但房主有时会与不同的公司签订合同,进行最后的景观美化工作。或者,有些房主选择自己做种植和草坪修复工作。

完成清点清单

打包清单是对有待完成的杂项的记录。其中许多是不得不等待其他工作的收尾工作,或者只是在这个过程中被遗漏。通常情况下,承包商和房主都会编制自己的清单,并将其合并到一个总清单中。

总承包商和房主完成清点清单并进行最后检查是最后一步,它标志着承包商现在向房主开出最后付款的发票。

有许多方法可以构建从房主到总承包商的付款时间表,但典型的做法是在工作开始之前,先支付一笔可观的首付款,然后随着工作的进展,在商定的时间间隔内支付一到两笔款项。典型的做法是,如果双方同意,至少最后10%的付款或更多的付款将取决于业主和承包商完成打孔清单和最后的步行检查。

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