雇佣和管理你的房屋维修承包商

你的 “自己动手 “的态度是值得赞扬的,但在某些时候,你需要雇用一个家庭维修承包商,并付钱给别人来修理你的家。在有些情况下,你没有时间、倾向或技能来进行特定的维修或做一些你需要做的工作。 我们都会在某些时候雇人修理家里的东西。在这里,你会发现一些关于何时和如何选择家庭维修或维护承包商的指导。

家庭维修承包商的类型

当你需要对你的房子进行维修时,你通常会雇用一种被称为 “分包商 “的专业工匠,这与总承包商(GC)或建筑商不同。 总承包商或建筑商是一个公司,它将建造一个主要的翻新项目或建造一个新的房屋,并雇用所有的专业分包商。

总承包商是一个大型项目的总体协调者,通常不提供建造房屋的劳动力。 这来自于分包商或 “行业”(建筑行业)。在新房或大型房屋维修或翻新项目中,这些分包商可能包括挖掘机、混凝土分包商、粗框木工组、瓦工、水管工、机械(HVAC)电工、精装修木工、油漆工、地板等。GC直接雇用这些分包商并直接 “持有 “他们的合同。这意味着他们为他工作,并与他签订合同。你只与GC签订合同,而不是GC的分包商。

GC通过将分包商的费用按工程量的一定比例(常见)或按总价(不常见)进行标价来赚钱。对于这笔专业费用,他或她提供管理和安排分包商,支付分包商,提供施工监督,提供垃圾箱、搬运车、保险和其他建房或加建时需要的杂物。分包商通过收取人工费和材料费来赚钱。 

GC是 “通才”,分包商是 “专家”。 当你需要修理家里的某样东西时,你需要一个专家,这个人就是专业分包商,比如说,水管工。

当谈到雇人做维修工作时,很多人做这项工作的人可能根本就不是有执照的分包商。 他们可能只是一个 “有卡车的人”,例如,一个排水沟清洁工,或落叶机,有时是一个油漆工。虽然使用这些类型的人可能会成功,但你必须小心,因为工艺问题和责任问题仍然存在,但你不会有使用持牌承包商时的法律保护。简而言之,要完全避免这种诱惑,一定要使用有执照的承包商。

决定何时使用承包商

决定是否使用承包商往往是个人的事。 它将归结为评估。

  • 你对手头工作的舒适程度你的时间
  • 你的预算

如果你想超越一个简单的家庭维修项目,进行新的具有技术挑战性的安装,如增加电路或增加一个水槽,你应该首先检查是否需要当地建筑部门的许可。许多房屋维修不需要许可证,但 “新工程 “可能需要许可证,特别是电气、供暖、制冷和管道工程。在某些情况下,许可证会要求有执照的承包商进行工作,以保护公众的健康、安全和福利。 在某些情况下,可能要求当地建筑检查员在施工期间和完工后审查你的工作。

如果你发现许可不需要有执照的承包商,或者你想做的工作可以用 “房屋所有者许可 “来涵盖,那么你应该问自己三个问题。

  1. 我是否有信心进行(或至少有信心尝试)这项维修?如果我花的时间比我预期的长,后果是否可以接受?
  2. 我是否真的想尝试这个项目?

如果你对上述任何一个问题的回答是 “不”,你可能应该雇用一个承包商来进行维修。 如果你的答案都是 “是”,你就应该尝试一下,自己修理。 这是获得经验和信心的唯一途径。

如何管理项目

一旦你决定雇用一个承包商,你就应该知道如何有效地管理他,无论是快速的家庭维修项目还是大型的家庭装修项目或新建筑。无论哪种方式,在管理你雇用的任何人在你的家里工作时,都有一些准则要遵循。

  • 雇佣一个有执照、有保险的承包商。
  • 确定双方(你和他们)的期望,并根据这些期望进行管理。
  • 至少要有一份签署的文件(合同,或签署并接受的建议),概述他们将为您做什么(称为工作范围),定义它将花费多少钱,如果时间是一个问题,定义它将需要多长时间,他们将在什么时候开始和完成。
  • 在工作开始前确定付款条件,并将这些条件作为你们签署的文件的一部分。
  • 在签署的文件中,确定您对清理工作和保护周围地区的期望和要求(例如,屋顶工人在拆除屋顶时必须保护您的景观并清理任何碎片)。
  • 讨论承包商有权在你不在的时候进入房屋,如果需要的话,以及使用你的水和电。 (注意:当您不在时,尽量不要让承包商进入您的家,这样可以保护您和他们。)
  • 在承包商开始工作之前,如果你对事情有任何顾虑,可以友好地谈一谈你希望他们注意的事项。
  • 当工作正在进行时,一般不要打扰承包商。 要友好,但不要妨碍他们。 随便观察他们在做什么。 如果您对看到的东西有疑虑,可以询问承包商,但尽量让他们完成工作。 承包商通过有效地进入和离开工作来谋生。
  • 讨论 “额外 “问题。 你可能遇到的最困难的问题是承包商可能要求 “变更单 “或 “额外”。这将导致你的成本增加,这就是为什么你需要一个明确的工作范围。  只有当承包商在项目中遇到了他没有合理预期的情况,或者是你改变了范围,要求更改订单才是合理的。 如果你确实收到了变更单的要求,请与承包商公平地审查。 如果它是一个范围的变化,或由于你的所作所为而导致了更多的时间,你应该审查并支付它,如果你认为它是公平的。如果它一直是范围的一部分,你的情况就比较微妙了,可能需要根据你签署的文件中定义的条款坚持下去。底线是什么?如果你需要就变更单的价格进行谈判,而这是你们双方都没有预料到的,可以尝试与他分担差价。友好和公平对解决这些问题有很大帮助。
  • 当维修或保养工作完成后,确保你在向承包商支付最后一笔款项之前,亲自审查工作。确保工作现场按预期打扫干净,工作看起来不错。 不要因为任何原因而急于支付最后的款项。
  • 如果你对他们的工作感到满意,就告诉他们。 

如何选择一个好的承包商 

这可能看起来令人生畏,但其实很简单。尽量在你需要他们之前选择你可能急需的承包商。为什么?因为如果你有一个紧急维修,需要迅速找到一个人(他也是好的和公平的),你没有时间去通过一个漫长的选择和筛选过程。你可以做的最糟糕的事情就是在没有对他们进行面试的情况下从黄页上挑选一个人。 

选择一个可能的承包商的最简单和最好的方法之一是向朋友、家人或你信任的房地产经纪人索取推荐信。另一个好方法是使用像HomeAdvisor这样的免费服务,让你阅读承包商工作的实时评论。

一旦你有了一些名字,与他们见面,寻找 “化学反应 “或默契,观察他们的专业水平。礼貌、尊重、守时和沟通能力是一个承包商在其基本能力之外可以拥有的一些最重要的属性。不管一个人有多好,如果他们在这些方面与你不合拍,就不要雇用他们。

你还应该注意观察是否有滥用药物的迹象,如酒精或大麻。如果你怀疑这一点,就不要雇用这个承包商。 

下面是一份选择承包商时需要考虑的事项清单。使用 “最佳”、”良好”、”OK”、”一般 “和 “拒绝 “的评级来对其中一些项目进行分类。

获取可能的承包商的名字。

  • 你以前有良好的个人与承包商合作的经验[BEST]从家人或朋友的直接经验中得到可靠的推荐[好] 
  • 您知道该承包商的声誉,但没有直接经验 [OK] 。
  • 您从行业协会或一般广告中找到他们 [一般]

州承包商执照(如果有执照,他们必须提供号码)。

  • 有执照;从未被投诉过或被采取过纪律处分 [BEST]有执照;至少在三年或更长时间内没有被投诉。
  • 有执照;在过去三年内有针对他们的投诉或行动[拒绝]。
  • 该承包商没有执照 [拒绝] 。

承包商保险(要求查看其证书)。 

  • 工伤保险和一般责任保险 [BEST]只有一般责任险(人身伤害和财产损失) [GOOD] 。
  • 该承包商没有保险 [拒绝]

业务的长期性。

  • 以同一名称经营10年以上 [BEST] 。
  • 在同一名称下经营5年或以上 [GOOD] 。
  • 同名业务一至五年 [OK] 。
  • 一年以下的新业务 [一般]

稳定性和持久性。

  • 有一个实际的商业办公室和地址。
  • 只有一个家庭办公室或应答服务[一般]
  • 只有手机联系,没有办公室 [拒绝] 。

参考资料检查。

  • 至少有五个客户的正面的当前推荐信 [BEST] 。
  • 1至4个过去客户的正面推荐信 [一般]
  • 没有提供真实的推荐信或负面推荐信 [REJECT] 。

经验。 

  • 专门从事你所希望的工作 [BEST]能完成你想要的工作,但也做其他类型的工作 [OK] 。
  • 在你想从事的工作方面几乎没有经验 [拒绝] 。

范围和价格。 

  • 对工作范围的详细描述假设(如果有的话)是清楚和准确的
  • 承包商没有为 “现在签约 “提供折扣。
  • 承包商将保证工作
  • 所有口头的承包商陈述都是书面的
  • 要求预付的费用不超过25%至33%。
  • 在工作完成之前不需要支付最后的款项

获取标书和评估估价

这是成功雇用承包商的一个极其重要的方面。让我们把它分解一下。

The Scope of Work:这定义了承包商为你做什么。确保它包括所有你想要完成的事情。它还应该说明任何准备工作,保护周围地区,清理等。

审查承包商之间的工作范围是评估其投标估价的一个重要因素。以下是不同承包商的工作范围中需要注意的一些事项。

  • 油漆工。
  •  描述他们计划如何准备外部或内部的油漆表面。这一步决定了一个油漆工作的成败。确定他们是否用手刮掉所有松动的油漆(最好),用电洗外墙(要小心,因为这可能会损坏周围的区域,你必须等待墙壁完全干燥后再继续工作),打底(最好),点状打底(可以)。确定建议的油漆层数以及油漆的品牌和质量等。确保他们保护周围地区,并清理任何碎片。园艺师。 无论他们说什么或如何否定这个问题,请确保他们理解你希望你的灌木和树木的根球种植在地面以下。不要接受打一个浅浅的洞,然后把植物放在里面,用土堆和地膜把根球围起来。确保他们拆除根球周围的铁丝或解开麻绳,并将根球完全放入地下,直到只有约15厘米伸出地面。确保他们也能保证植物的安装和寿命在规定的时间内。了解你在浇水方面的责任。
  • 屋顶设计师。 屋顶很少因为瓦片故障而漏水,而是因为防水层故障而漏水。你通常看不到的是水进入的地方。确保他们明确说明哪里使用了防水层。关注并审查他们是如何对烟囱或墙壁的外角进行防水的。在砖房上,最好是切开砖的接缝来做防水,然后密封接缝。 这比把防水层钉在砖墙上并依靠填缝剂要好得多。 如果你住在寒冷的气候中,确保他们沿着你的屋顶的整个边缘安装一个橡胶冰/水屏蔽,从屋顶的边缘延伸到至少超过外墙的60厘米。确保他们保护你的植物和灌木,并每天清理任何残渣。
  • 水管工:如果可能的话,尽量就其工作的固定价格进行谈判。 清理堵塞的下水道通常是按所使用的 “清理蛇 “的 “每英尺 “来定价的,但有些水管工为这项工作提供固定价格。理想情况下,你应该预先选择一个排水管清理者来进行紧急排水管清理。一句话,预期要为紧急电话支付高价。 

标书中包括什么 “是 “和 “不是”。 有时,承包商必须在他们的标书中作出允许或假设,如材料数量、进入您家的途径等。此外,他们有时也会在标书中说明他们不包括什么。仔细地与承包商审查假设和排除。礼貌地询问他们,任何假设和排除的合理性。如果不这样做,这些项目很可能会成为日后的变更单。当你在评估和比较承包商的投标时,假设和不包括的内容会突出你有一个苹果和一个橘子。

承包商的陈述:你最关心的是承包商是否愿意将他或她为获得工作而作出的任何口头陈述写成书面材料。如果他们做出了口头承诺,但不愿意将其写成书面材料,这就是拒绝的理由。

价格:寻找一个细分的、清晰的、容易理解的合同价格。如果不清楚,那么他们就没有花时间去了解你的要求、工作范围或工作内容。不一定要只根据价格来选择。 

奖励:承包商不能为你提供折扣或现金奖励,让你立即签署合同。

合同付款条款:要求在工作完成后邮寄发票,但希望大多数人在工作完成后立即付款。如果他们想要现金,这不是一个好兆头。如果在工作开始前需要材料(例如,屋顶工或油漆工),他们希望得到材料的初始付款。尽量减少这一数额。尽量不要支付超过33%的预付款,只同意与非常有信誉的公司合作。

底线

希望这个概述提供了关于成功雇用、管理和与承包商合作的有用信息。 不要害怕在需要时向这些专业人员寻求帮助–那是他们一周七天的工作。 

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