专家眼中的9大炒房错误(也是最讨厌的)

当涉及到投资策略时,很容易看出为什么翻转房屋的想法可能会吸引人。以低价购买不良房产(又称整修房),对其进行整修,然后以超过你花费的价格出售,这对于任何有眼光、喜欢项目的人来说,似乎是一个聪明的计划。 

不幸的是,炒房的弊端是巨大的,特别是对于第一次买房的人来说。我们请专家们分享他们自己遇到的重大房屋翻转错误,以及如何在后果失去控制之前发现潜在房屋或项目的问题。

忽略一个糟糕的布局

住宅房地产专家Steve Laret告诉我们,”炒房者可能犯的最大错误是认为过度装修会让买家看清糟糕的布局。” 

乍一看,糟糕的布局似乎可以通过精明的外观升级来解决,而不是什么结构性的问题,但Laret警告说这是一个重大的错误。他说:”目光短浅的炒房者讨厌移动墙壁和进行结构性工作,因为其成本很高,但如果你不把布局搞好,你花的每一块钱都只是猪身上的口红!”他说。”聪明的经纪人和受宠若惊的精明买家不会对你的产品感兴趣。你不可能用你的方式来解决一个尴尬的布局。”

那么,什么才是好的布局?

“一个理想的布局是任何不需要解释的布局,”Laret解释说。”买家应该能够走过一个家,清楚地了解每个房间的用途。如果买家站在一个空间里,想知道他们将如何利用一个房间,那么考虑他们思考的每一分钟都会使你的要价减少一千美元。” 

不听从你的直觉

买房–即使是为了翻转它–也是一个情感之旅。这也是它会让人感到难以承受的原因之一。

“购房者选择房屋时,很像选择伴侣。这是一种情感联系,”Laret说。”一个尴尬的[空间]将创造一个尴尬的感觉–如果第一次约会后留给他们的总体感觉是尴尬的,那么没有人会得到第二次约会。” 

拉雷特警告说,评估你的潜在买家的情感联系的最好方法是考虑你站在一个空间里的感觉。”Laret说:”如果你,作为开发商,想知道你将如何布置一个房间,买家也会想知道,这对生意是不利的。

忽略了当前的风格和趋势

Laret说:”趋势来来去去,虽然开放的平面图仍然存在,但高天花板正在消失,”Laret说。”两层楼的大房间和门厅正在成为过去,让位于更实用的布局,更加紧凑和节能。”

虽然一切都会重新开始,但购买一个具有太多过时特征的房屋将使其难以翻转–而且可能使你手中的房产比预期的要长得多。

忘记你看不到的东西

“Sweeten的创始人Jean Brownhill说:”一定要注意看不见的东西–电线、水管、暖气和冷却管道以及绝缘材料。”这些基本的机械装置对潜在的买家来说,代表了一个高效和安全运行的房子的价值。”

除了是一个潜在的安全风险外,无论如何,这个问题很可能是最终会被发现的。”布朗希尔警告说:”当一个潜在的买家派出他们的检查员时,一个需要维修或新的机械装置的房子可能会使买家要求在购买价格上打折扣或走开。

“21世纪不动产的房地产经纪人Cliff Weeks说:”我看到的最疯狂的事情之一是,一堆剩余的用品和垃圾被塞进了进气孔。”从外面看一切都很好,但一旦你站在它旁边,你可以看到从油漆罐和塑料膜到空的佳得乐瓶子等所有东西几乎都堵住了。”

忽视房产的历史

在购买过程中,Weeks警告说,一定要认真对待房产的历史和检查。”研究产权以确定历史上是否有明显的红旗,”Weeks说。”可能会有一个较早的调查或地图,这将使购买者在一定程度上确定房屋的选址是否有问题,或意识到任何潜在的侵占。”

“[和]检查一切,”Weeks补充说。”这样做可能会花费500到6800元,但他们会消除潜在的灾难性损失。”

匆忙的过程

“Weeks说:”我看到的最常见的错误是当一个翻转出现仓促时。”[这导致了]设计上的错误,如厨房电器无法打开,因为它们撞到了橱柜[和]重要的外观特征的安装,如地板或背景墙,看起来很差。”

但正如Weeks所解释的那样,问题甚至可以在设计方案生效之前就开始了–而这大部分归结为 “在购买房产时有太多的热情而没有进行足够的审查”。不幸的是,在一个竞争激烈的市场中,这可能导致一些重大(和重大的昂贵)的疏忽。 

偶尔,”按原样 “是唯一可用的条款。炒家们认为他们会修改平面图,更新厨房和浴室,一般来说会给房产换上新面孔。他们在几周后发现,加建的房屋超过了侧院的后退四英尺,化粪池系统已经失效,或者有一个重大的结构性缺陷,需要花费数万美元来补救,” Weeks说。

忽视外部装修

“布朗希尔说:”路边的吸引力很重要,是把潜在买家带到门口的关键。”新的前门和车库门具有很高的投资回报率。更换任何屋顶损坏或丢失的屋顶瓦片也是潜在买家可能想要避免的维护费用。这并不代表一个维护良好的房子。”

做出精心设计和过度风格化的设计选择

布朗希尔还警告说,在装饰室内空间时,最好保持中性。这一点在厨房和浴室等关键空间尤其适用。 

“她说:”用新的中性材料对过时的浴室[或厨房]进行简单的翻新,可以让买家在这个空间里设想自己的风格和品味。

不雇用专业人士

如果你是第一次炒房,你必须从一开始就与专业人士合作。”Weeks说:”在考察潜在交易时,我总是希望我的客户尽可能多地了解周边地区的情况和趋势。”大多数时候,他们是有经验的承包商,比我更了解建筑,[但]他们希望我确保他们的预算有足够的空间来实现他们所寻找的利润。”

如果你不是一个有经验的承包商,或者你是这个过程的新手,”考虑雇用一个总承包商来协助完成最初的几个项目,”Weeks补充说。”在雇用行业时,最低的投标人并不总是最好的选择。雇用有良好记录的专业人员”。

无论你是打算买一个翻转房产还是买一个翻转房产,Weeks都有一些最后的智慧之言。”他说:”有的是第一次买房的人,有的是有经验的人。他说:”要知道你是哪种人,或者你要从哪种人那里购买。不要屈服于偷工减料,因为第二次修复的成本会更高。”

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